2006年，国家的宏观调控将如何继续？开发商言涨、消费者观望、政府出面澄清……广州房地产市场进入了两军对垒的拉锯战，2006年是否“温暖”依旧？专家表示，房价是升还是降，幅度如何，有待观望，而持“稳中有升”态度的人士占了多数。

调控冷风下广州楼市保持“温暖”

　　强劲的宏观调控之风刮过，房地产市场出现了不同的天气。在上海，楼价应声而落，一些楼盘出现了退盘风潮，犹如“小寒”节气来临。深圳楼市在前十个月的“疯狂”后，进入了调整期，可能“秋分”将至。广州房地产市场也“波澜渐起”，多方力量对垒，房价总体较为稳定，温暖的“谷雨”气候占据主导。

　多位接受记者采访的业内人士认为，炒楼资金南下已初见苗头。深圳近期房价反常，和这些炒家不无关系。前三季，深圳房地产市场上涨了12%。随后房管部门连续重拳出击，并称炒楼资金并非主力，借机炒作哄抬楼价的开发商已受到处罚，房价随后下调。

　　11月，广州市国土房管局出面澄清，广州楼市房价稳健，市场有序运行，目前难以形成“炒风”。记者从广州市房地产交易登记中心了解到，广州新建商品住宅成交面积在六七两个月出现了较大的波动，波幅在±30%之间，但其余各月的波幅大都在±10%以内，剔除季节影响，政策的影响很小。

　　在广州的“温暖”气候中，也一度出现了“炎热”。10月份，广州楼价单月增加600多元／平方米，黄金周内各大楼盘全线飘红。业内人士表示，10月份广州楼价的暴涨是个别现象，原因是当月集中销售了楼市中高端的产品或者是楼盘中最好的产品，售价被拉高。据广州市国土房管局最新公布的信息，广州楼价在11月份有所下降，其中广州十区一手住宅楼价比10月份下降了330元/平方米，降幅5.9%。

看涨多于看跌广州初显资金“洼地”效应

　　炒楼资金是不甘寂寞的。根据经济学的“洼地理论”，它总会流向成本低、利润高的地区。据统计，2005年1-11月，广州市原八区一手楼均价5700元／平方米左右，相较于同期北京6700元／平方米、上海8000元／平方米以及深圳6600元／平方米的房价，广州是最低的；但广州房价还有正常上升的空间。

　　仲量联行董事、总经理陈永辉说，许多资金看好广州的房地产市场，目前正在观望中。虽然炒楼资金的具体数目不详，但由于资金的杠杆作用很强，100亿元资金炒作起来就有1000亿元的效果。

　　值得关注的是，2005年以来，广州“地王”已被三度刷新记录。其中，琶洲会展中心南侧板块，时隔半年便拍出两个“地王”，且两者成交价已接近翻番。业内人士认为，每一次纪录的创造者在公众视野里都是背景、身份和意图均不详的“神秘”人群，这似乎为广州的未来楼价溢价预留了空间。同时，广州城市总体环境的不断改善，成为房地产业发展的利好消息。广州将在2010年前，投资约1000亿元用于改善基础设施、交通网络等。

　　广州中心商务区珠江新城板块，成为房地产界炙手可热的话题。“誉峰”项目定位为国际级都会中央豪宅，将在近期开始预售，预计卖价为2万元／平方米，将创下珠江新城板块小区的记录。合景泰富集团副总经理陈杰平说，2006年的广州楼市前景依然被看好，广州楼市发展平稳，未来楼价具有较大的上升空间。业内人士认为，“誉峰”的定价如果能够实现，肯定有抬升周围房地产价格的作用。

　　有专家认为，今年广州楼市会进入“炎热”天气。广州同创卓越房地产投资顾问公司的赵卓文认为，2006年广州的楼价会涨，而且涨幅在10%以上。广州目前楼市总体上供不应求，尤其是老八区的新房供应量持续减少，而供求关系最终要影响到房价。

　　也有专家持不同意见，认为广州房地产市场将可能出现拐点。广州寒桐投资顾问公司总经理韩世同认为，2003年底之前广州楼价一直在下降，到了2004年初，转点才出现。物价上涨，带动原材料上涨，广州楼市有了翻身的机会。但后来宏观调控一直在加强，人民币升值面临降息的压力。广州楼市的涨势会受到影响，房价触顶回落的可能性大于持续攀升的可能性。

市场与监管政府调控要继续“抓大放小”

　　在房地产市场跌宕起伏的同时，关于房地产商的另一个现象也逐步浮出水面。各种国内富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上，房地产企业却没有那么积极。广州市地税局近日曝光了到2005年9月30日止，广州市欠缴地方税收200万元以上的25家企业，它们欠缴的地税总额高达2.8亿元，其中便包括许多房地产开发企业和建筑安装企业。

　　调控市场与加强监管，并不只是局限于房地产市场本身。国资委研究中心宏观战略部部长赵晓博士认为，长久以来，开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。一项调查显示：土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中农民的补偿款占5%到10%；城市政府拿走土地增值的20%到30%；各类房地产公司等拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。

　　针对日渐看涨的“炒楼”之风，专家建议监管部门要学会“抓大放小”，充分发挥税收的经济杠杆作用。广州市地税局表示，从2006年1月1日起，对个人转让房产可实行据实征税的，将按照“财产转让所得”项目的适用税率20%征收个人所得税。有专家建议，在“十一五”期间，中国应逐步推行物业税，房地产的成本应该更加透明。

　　除了土地供应量外，产品结构也是政府调控的重要内容。要从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。此外，主管部门应针对当前楼市的特点，公开更多信息。每宗土地的购买者、投资金额，每个楼盘的成交金额、成交数量等数据，应该逐渐成为公众可以免费获知的信息。

　　奴隶变成了将军，王妃获得了爱情，将军变成了情圣——起落有更替，变局通新局。2005岁末上演的大片《无极》的主题，在某种程度上暗合了2006年楼市的走势：充满变数，但也有迹可寻。举其要者，影响2006年楼市走势的因素有六：

　　一是楼市调控与启动内需的关系如何调处

　　启动内需已被列为2006年中国经济工作的重中之重。这是由中国独特的经济结构所决定的.

　　尽管延续2005年的调控主旨，前期出台的政策仍会被执行、消化，但2006年的楼市政策还是有明显的不同：政策重心由抑制投机、平抑价格转到鼓励消费——鼓励自主性消费、普通商品房消费。换言之，2006年的楼市仍会在调控的既定轨道中滑行，但重点是解决结构性问题。

　　国家发改委投资研究所的一位人士分析说，2006年可能出现新的需求不足，所以“房地产仍然是一个关键的产业”。在他看来，国家在宏观调控方面水平越来越高，“国家也是一直在看，要根据经济发展情况，过热的话，可能就加重一点(调控)砝码；如果经济有点下滑、有点过冷的话，就再扩大一下(投资)。”

　　可以肯定，内需成了缠绕2006年楼市的一个结：经济运行亟待启动内需——启动内需需要活跃楼市——活跃楼市反映政策松紧——政策松紧影响经济运行。显然，宏观调控的方向、力度选择与扩大内需的关系如何调处，将成为影响2006年楼市走势的最大因素。

　　值得关注的是，“十一五”规划重提刺激内需，不能简单地等同于“全面支持”房地产业消费，而是有选择的，是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，重点在中低档自住类商品房。

　　二是不同部门间的政策取向在多大程度上协调一律

　　房地产问题既是个经济问题又是个社会问题，政策对这个产业和市场来说至关重要。而政策的基本立场和态度往往又是多部门商妥、平衡的结果。在对待房地产问题上，不同部门从各自的工作角度出发，意见相左屡见不鲜。譬如央行的研究报告建议取消商品房预售制度，建设部则表态暂不取消；发改委赞同公布房价成本，建设部认为现在还很难做到；不久前，国土资源部的官员说，2006年的调控政策不会改变，而另外一些部门(包括行业协会、商会)则说，情况正在改变。

　　不同部门站在各自的立场，主张有异本无可厚非，但局部的道理不等于全局的正确。由于各自作用方向的不同，最终“合力”的大小、方向往往会改变。2006年，影响楼市的政策性因素在实际运行中会起到多大作用，与相关部门协调度的高低直接关联。

　　三是经济景气周期影响下的供求关系如何变化

　　楼市走势直接决定于供求。从供应的角度看，其一，作为房地产开发的先行条件——土地开发的面积增幅持续回落，大量闲置土地没有转化为市场有效供应。2005年1至10月，全国土地开发面积13271万平方米，同比下降1.3%。土地购置面积和开发面积的差额由1998年的2379.2万平方米增加到2005年的12609.8万平方米。这说明开发商手中掌握大量已出让土地，待转化为有效供应。开发面积增幅的急剧下降，将使房地产新开发项目受到约束。

　　其二，由于前几年大量的新开工项目进入竣工期，商品房供给增速逐月提升，2005年前三季度，竣工面积分别增长13.1%、16.3%和19.7%，前10个月商品房竣工面积达20250.3万平方米，同比增长19.6%，增幅比上年同期高9.8个百分点。这使2004年调控以来竣工率低迷的状态根本改变。2006年，这一供给状况还将持续。

　　其三，结构性问题仍很突出。2005年前10个月，经济适用房投资不增反降11.1%，供给比例由上年同期的5%下降到3.6%，房地产供给结构失衡的程度在加剧。中央经济工作会议已明确，2006年，普通商品房和经济适用房成为房地产市场发展的重点。

　　从需求的角度看，过热的购房需求得到初步抑制。据人民银行统计，2005年前三季度个人住房贷款增加1869亿元，同比少增1152亿元。2006年，政府鼓励普通商品房消费需求和自住型消费需求，并创造相对宽松的消费环境。

　　此外，楼市需求还与经济景气周期密切相关。西方发达国家把房地产行业作为经济景气的晴雨表，经济景气的时候，人们往往把购房的需求提前；经济不景气，则相反。持有资产传达了很重要的经济学信息，当预期经济膨胀的时候，人们力图把货币资产转化为实物。当人们预期经济紧缩的时候，则相反。因此，2006年我国经济的景气度以及对于经济景气度的预期都将影响楼市。

　　四是金融、税收政策是否变动，如何指引

　　诸如利率、税收、人民币汇率、股市等等金融产品运营的好坏以及税收政策的变化，都会对房地产业的供求关系产生影响。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，政府是否鼓励购房消费，金融政策是最明显的表现。2005年12月27日，央行对现行房贷利率政策作出微调：凡在2005年3月17日前办理个人住房贷款的购房者，将按新贷款利率还款；同时央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者，将执行6.12%的利率，并将首付款比例提高到40%。显然，央行的着眼点在于中低档自住类商品房的“内需刺激”，此前出现银行信贷对房地产行业需求“全面支持”的局面再现的可能性不大。

　　此外，税收政策，譬如物业税试点会否推广、以何种方式、什么样的税率开征，以及人民币汇率和股市的变动情况，都将通过影响资本获利进而作用于楼市。

　　五是房地产过于依赖银行融资的格局将有多大程度改变

　　2005年央行发布的房地产金融报告中提到，房地产开发商通过各种渠道获得的银行的资金占其资产的比例在70%以上。开发贷款资金和销售贷款资金都从银行进入开发企业，目前房地产业除了银行信贷之外很少有其它融资渠道。这种单一融资格局的弊端在银行紧缩银根的2005年暴露无遗，资金链绷紧成了眼下房地产企业面临的普遍性难题。当大量房源积压在手、不能实现资金回笼，在外无后续资金、内有还贷压力的情况下，开发商便不得不降价卖房回笼资金。道理很简单，融资渠道单一放大了银行在房地产市场中的新经济周期性：当经济处在热周期时，银行贷款也热；当经济周期降温时，银行贷款随之趋冷。一句话，银行雪中送碳的少、锦上添花的多，开发商总不能勒紧裤带过日子。正是在此背景下，2005年房地产信托基金重浮水面，但其规模等方面的限制还很多。2006年房地产开发融资渠道的拓宽程度，无疑将影响市场卖方的行为。

　　六是土地出让的招、拍、挂方式能有多少实质性改变

　　土地的出让方式直接影响地价，而地价影响房价成本的构成。在年前召开的第二届全国土地博览会论坛上，国土资源部的官员束克欣表示，开发商在城市拿地的难度将越来越大，且成本将提高。2006年国土资源部门将采取一些新举措：在土地出让制度改革方面，继续扩大土地有偿使用的覆盖面，强化土地的市场配置。在土地出让的招标、拍卖、挂牌等方式上，“要出台相关办法，继续对程序性的要求做出细化规定”，譬如拍卖应该要做到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该有哪些条款等，以及要求将出让土地的后期开发进度写进合同等，“这个工作目前正在做。”

　　可以预见，随着土地监控实效性的进一步增强，在房产开发的初始环节——土地的获取方面，城市或将不再是开发商们的“乐园”。而这一趋势必将影响2006年楼市。