随着人们生活水平的不断提高，改善生活质量，提高居住品质成为广大消费者新的置业观念。而随着早期购房者“以旧换新”、“置业升级”愿望的加强，不仅使大量的房源流入二级市场，为购房者提供了极大的选择空间，同时也使得一手房市场从中获利不少。来自我爱我家市场分析研究中心的资料显示，在出售二手房的业主中，有将近六成以上的业主选择购买新房，“一、二级市场联动加强”已逐渐成为当今房地产消费格局中的新亮点。而三大原因将促使“一、二级市场联动、房地产梯级消费格局”成为今后北京房地产市场发展的主要方向。

政策利好是促进一、二级市场联动发展的保障

北京市政府在近几年逐步开放再上市房政策的同时也积极鼓励市民出售已购公房购买新房，房地产一、二级市场在各种利好消息面的影响推动下发展得日趋成熟，二手房交易量在全部房屋交易中的比重呈现逐年增加的良好态势。

有资料显示，今年前４个月的二手房交易量突破１万套，短短４个月就达到了去年二手房全年交易总量的一半，同期增副明显。伴随着“央产房”的获准上市以及商品房“转按揭”业务的落地，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，越来越多的高品质二手房源流入到二级市场，丰富了购房者在二级市场的多样化选择和个性化需求，二手商品房、二手公寓凭借其交易量的逐步放大而成为今年二手房交易中的后起之秀。北京市国土资源和房屋管理局近期也表示将会进一步规范二手房过户流程、加快过户速度，这无疑解决了一些“怕麻烦、求速度”的二手房业主的烦恼，为市场交易起到了积极的影响。而大批有经济实力以及居住升级愿望强烈的业主在“卖小买大”、“卖旧买新”的过程中，无疑也极大地丰富了一级市场单调的购买人群，从而带动了一手房市场的发展。

消费心理及需求的变化是促进一、二级市场联动的基础

随着消费者消费心理的逐步成熟，无论是自住还是投资，早已没有了对房子“从一而终”的死心塌地及“一步到位”的不实追求，更多的人具备了根据生活水平逐步提高而分阶段提升居住品质的置业升级观念。越来越多的首次置业年轻人及中低收入家庭把购房的目光投向物美价廉的二手房，作为置业的阶段性选择。一旦生活状态发生改变或是生活水平提高，他们的居住需求也会随之变化，“卖旧买新”、“卖小买大”将会成为他们提高居住品质的主要手段。二级市场在提供必要的、畅通的交易渠道的同时也丰富了房源促进了自身的发展，而卖了二手房的置业升级者，把目光投向了更宽敞、品质更好的一手房市场，从而形成一个稳定的一、二级市场消费梯形结构。

中介成为一、二级市场联动的润滑剂

无论是从广大老百姓的购房需求，还是政府部门的政策鼓励来看，一、二级市场的联动都已经具备了必要的保障和基础，但是，为什么一、二级市场的联动进行的如此缓慢呢？究其原因，我爱我家市场分析中心认为：一、二级市场联动的加强还缺乏三个重要因素的配合，即“资金流”—“物业流”—“服务流”。

所谓“资金流”是指购买新房时所需的现金和出售二手房所得现金的对接；购房者看好一处新房而有意向进行置业升级时，往往因为不能快速满意地出售手中旧房而出现资金周转困难，从而导致不得不取消或延迟购买新房的计划。“物业流”则是指在“卖旧房买新房”时间内段所需的过渡房；由于一般新房的入住时间和付款时间不能统一协调，往往导致在旧房卖出后，新房还不能入住或需要装修，使得购房者需要寻找其他房屋周转一段时间，于是麻烦的周转房问题就变成了影响业主出售旧房及购买新房的难点。而“服务流”则是指困扰许多购房者在新房入住时所必须面临的大搬家、大清理问题。

业内人士认为，无论从金钱、生活还是情感上，买房都是一件需慎重考虑的大事，特别是对于想进行置业升级的业主来说，任何方面的因素都会成为其在置业升级中的变数，这些变数也会从根本上影响房地产一、二级市场的联动发展。“需求催生服务”，顺应市场的发展，作为房地产二级市场服务主体的中介公司也在根据市场变化不断的细化自身服务项目，从而逐渐成为推动一、二级市场联动发展的“润滑剂”。

据了解，京城最大的房地产经纪公司“我爱我家”适时推出的二手房出售“限时速递—免佣金提供周转房—免费搬家”等一系列服务就充分考虑了置业升级业主的需求，为业主在置业升级过程中的三种阻碍因素提供了妥善的解决方法。首先，“我爱我家”提供二手房出售限时速递服务、在最短时间内以业主最满意的价格销售其委托的房屋，并承诺超期现金赔偿。为部分急于卖掉手中房屋买新房的业主及时提供置业升级所需的资金。其次，“我爱我家”推出的免佣金提供周转房服务则为那些想“卖旧买新”，但又不愿在等待交房或新房装修过程中处于无房可住尴尬期的业主解决了后顾之忧。最后，“我爱我家”推出的免费搬家服务，使“卖旧买新”的业主省去了一笔乔迁开支。

有理由相信，通过一些大型知名中介公司的不断自我完善和服务升级，其充分为业主考虑的人性化服务项目不仅会促进二手房市场的蓬勃发展，同时也会迎来房地产一、二级市场联动的春天。

(04.06.22)